Mua bất động sản tại Bồ Đào Nha

Chuyên mục: Thông tin hữu ích về Bồ Đào Nha

Các công ty môi giới bất động sản tại Bồ Đào Nha phải đạt tiêu chuẩn và có giấy phép, vì vậy hãy hỏi và xem qua giấy chứng nhận INCI và giấy phép AMI của họ. Vì phí môi giới thường vào khoảng 5% nên các cuộc mua bán riêng tư diễn ra thường xuyên – hãy để ý các biển báo có để dòng chữ vende-se hay para venda

Casa.sapo.pt và imovirtual.com là hai trong số các trang thông tin bất động sản trực tuyến lớn nhất ở Bồ Đào Nha, hoặc trang chuyên môn meravista.com ở Algarve. Tuy người môi giới được trả công dựa trên giá bán, người mua nên dành thêm một khoản tiền ước tính trung bình là 10% giành cho các khoản phí và thuế.

Có thể sử dụng thế chấp đồng euro của để mua và cải tạo bất động sản. Mức vay tối đa là 80% giá trị và không tính thu nhập từ việc cho thuê bất động sản nói chung. Bạn cần phải thanh toán khoản phí sắp xếp từ 1,5-2% giá trị vay và thanh toán khoản bảo hiểm nhân thọ.

Nếu thật sự có ý định mua, bước đầu tiên bạn nên làm là tìm đến luật sư độc lập (trong tiếng Bồ Đào Nha luật sư được gọi là advogado) không thuộc các công ty môi giới hay nhà phát triển bất động sản. Bạn phải có khả năng giao tiếp được với họ, có nhiều luật sư có thể giao tiếp bằng tiếng Anh tại các khu vực đông dân và thành thị.

Khi chọn mua một bất động sản nào đó, nhiều khả năng bạn sẽ được yêu cầu đặt cọc trước một khoản (ít hơn 3.000 euro) để lấy tài sản ra khỏi thị trường. Tài sản phải được ghi rõ có hoàn tiền để đề phòng một vài trường hợp như gặp vấn đề pháp lý không thể giải quyết, hoặc khi bản khảo sát (Tiếng Bồ: inspecao) gặp phải trục trặc. Và cũng nên giữ trong một tài khoản kí quỹ riêng. 

Tránh việc không kê khai giá mua để trốn thuế: đây là hành vi trái với pháp luật thường gặp và có thể khiến bạn mất thêm một khoản tiền vốn phụ thu khi bán tài sản, trừ khi bạn tiếp tục có hành vi gian lận.

Bạn cần một thẻ thuế và số định danh (Cartão de Contribuinte) và NIF – với thủ tục đơn giản, chỉ cần đến cơ quan thuế địa phương với passport cùng một khoản phí nhỏ và điền vào một vài mẫu đơn. Cơ quan môi giới sẽ nỗ lực hỗ trợ bạn trong việc này.

Trong vài ngày kế tiếp, luật sư của bạn sẽ thực hiện kiểm tra pháp lý sơ bộ trước bạ của mảnh đất để xem xét tính hợp pháp, đặc điểm cơ bản của bất động sản như đường ranh, xác định xem tài sản có đang bị thế chấp hoặc có vấn đề quy hoạch chưa được giải quyết, giấy phép sinh sống, và kế hoạch của bạn như xây nhà, mở rộng hoặc sử dụng cho du lịch nông thôn, nhiều khả năng được chấp thuận.

Chỉ sau khi hoàn thành những điều trên bạn mới nên bắt đầu kí hợp đồng ràng buộc – Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV). Hợp đồng này được kí kết tại phòng công chứng địa phương, một cơ sở của chính phủ có nhiệm vụ chứng thực tài liệu pháp lý. Họ không thể đưa ra lời khuyên và dưới góc độ rủi ro, họ không phải là sự thay thế cho luật sư của bạn. Nếu bạn không thể thực hiện các công việc cần làm trong giai đoạn này, bạn có thể mở giấy ủy quyền cho người đại diện hợp pháp.

Hợp đồng CPCV nêu chi tiết về người mua và người bán, tài sản bao gồm trang thiết bị/ cơ sở vật chất đi kèm, ngày cuối cùng thích hợp để chuyển nhà mới. Nó có giá trị ràng buộc pháp lý và kèm theo 10% tiền đặt cọc bạn đã thanh toán. Kể từ đó, nếu rút lui, bạn sẽ mất hết số tiền đặt cọc đã thanh toán. Nếu người bán rút lui, họ phải trả cho bạn gấp đôi số tiền đặt cọc.

Việc kí kết giấy tờ hoàn thành hợp đồng mua bán (Tiếng Bồ: Escritura de Compra e Venda) sẽ được thực hiện tại phòng công chứng. Một vài công chứng viên sẽ yêu cầu phải có phiên dịch viên tháp tùng, điều này là hoàn toàn hợp lý. Vào lúc này, công chứng viên sẽ chứng kiến việc thanh toán số tiền cùng với thuế và phí. Sau đó luật sư của bạn sẽ gửi hợp đồng mua bán này đến cơ quan đăng ký đất đai, quyền sở hữu của bạn sẽ chính thức được lưu trữ và sẽ được cấp giấy tờ mới.

Trước khi hoàn tất, bạn sẽ đóng thuế và phí, số tiền lớn nhất là thuế chuyển nhượng tài sản (IMT). Với 92.400 euro đầu tiên, bạn không phải đóng, nhưng sau đó tăng từ 2% đến 8%. Lệ phí chứng từ là 0,8% giá mua. Phí công chứng vào khoảng 1% giá mua, bản khảo sát (nếu có) 1-2%, phí luật sư là 1-2% và phí trước bạ là 0,5%. Những loại phí kể trên được tính vào 21% VAT (IVA). Bạn cũng phải trả trước thuế hội đồng IMI.

Xin lưu ý, mức thuế và phí chuyên ngành trung bình có thể thay đổi.